Gesetz über erschwingliche Mieten

Mit dem Affordable Rent Act will die Regierung die Mieten wieder bezahlbar machen. Das Gesetz sorgt dafür, dass mehr Menschen erschwingliche Mietwohnungen bekommen können, deren Miete der Qualität der Immobilie entspricht. Mit diesem Gesetz wird die regulierte Miete auf Mietwohnungen des mittleren Segments mit bis zu 186 Punkten ausgedehnt, die nach dem Wohnungsbewertungssystem (WWS) maximal 1.157,95 € pro Monat kosten. Jetzt müssen die Mieter selbst eine Höchstmiete bei ihrem Vermieter durchsetzen, aber nicht alle Mieter sind dazu in der Lage. Die Gemeinden werden bald die Möglichkeit haben, einzugreifen, wenn Vermieter eine zu hohe Miete verlangen.

Durchschnittlich 190 € weniger Miete

Die Kombination aus der Regulierung der mittleren Miete und der obligatorischen Einführung des WWS-Punktesystems wird die Mieten von schätzungsweise 300.000 Wohnungen um durchschnittlich 190 € senken und 113.000 zusätzliche Mietwohnungen im erschwinglichen Segment schaffen.

Mittlere Miete

Mit der Einführung des Gesetzes über erschwingliche Mieten wird ein neuer Sektor eingeführt, der mittlere Mietsektor. Ein mittlerer Mietvertrag liegt vor, wenn:

• Ein neuer Mietvertrag wird am 1. Juli 2024 oder später abgeschlossen;
• In dem Vertrag geht es um die Unterbringung in einer unabhängigen Wohnung;
• Der Vertrag hat eine Kaltmiete zwischen 879,66 € und 1.157,95 €.

Was bedeutet das für Mietverträge?

Das Gesetz über erschwingliche Mieten enthält Vorschriften für neue Mietverträge, die am oder nach dem 1. Juli abgeschlossen werden. Darüber hinaus enthält das Gesetz Vorschriften für bestehende Verträge, die vor dem 1. Juli abgeschlossen wurden.

Für neue Mietverträge ab 1. Juli 2024:

• Der Vermieter muss dem Mieter einen Punktestand mitteilen. Daraus sollte hervorgehen, wie viele Punkte die Wohnung hat und wie hoch die Miete auf der Grundlage des Wohnungsbewertungssystems (WWS) ist.
• Der Vermieter muss sich an die mit dieser Punktzahl verbundene Höchstmiete halten. Kommt der Vermieter dem nicht nach, kann die Gemeinde eine Geldstrafe verhängen. Auch der Mieter kann gegen den hohen Mietzins Einspruch erheben und sich an die Mietkommission wenden.
  Bei bestehenden Mietverträgen sind drei Situationen möglich:
  1. Der Vertrag für eine selbständige Wohnung wurde bereits nach den alten Regeln geregelt. Dies ist der Fall, wenn die Kaltmiete zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Vertrags unter der damals geltenden Liberalisierungsschwelle lag.
  Nicht selbständige Wohnungen (Zimmer), Wohnwagen und Stellplätze waren schon immer reguliert. Für diese Situation tritt das Gesetz über die bezahlbare Miete sofort, d. h. am 1. Juli, in Kraft. Das bedeutet, dass der Vermieter ab sofort die Höchstmiete des WWS-Punktesystems einhalten muss.
  2. Die Eigentumswohnung ist eine Eigentumswohnung (der Vertrag wurde liberalisiert), aber die Wohnung hat am oder nach dem 1. Juli weniger als 144 Punkte. Ein Vertrag über eine Eigentumswohnung ist liberalisiert, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Vertrags über der damals geltenden Liberalisierungsgrenze lag.
  Für diesen Mietvertrag tritt das Gesetz über erschwingliche Mieten erst nach einem Jahr, d. h. am 1. Juli 2025, in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt muss der Vermieter die WWS-Höchstmiete und die maximale jährliche Mieterhöhung für regulierte Mietobjekte einhalten.
  3. Wenn der bestehende Vertrag für eine unabhängige Wohnung nicht unter die beiden oben genannten Situationen fällt, gilt das Gesetz über erschwingliche Mieten nicht für ihn.

Maximale Miete

Der Höchstmietzins für eine Wohnung wird anhand der Punktzahl berechnet, die die Wohnung hat (WWS-Punktesystem). Diese Punktzahl wird mit dem Miet-Check der Mietkommission berechnet. Dies ist ein Online-Tool, das Einblick in das Wohnungsbewertungssystem (WWS) gibt. Welcher Mietpreis-Check verwendet wird, hängt davon ab, ob es sich um selbständigen oder unselbständigen Wohnraum handelt.

Im Rahmen des Gesetzes über erschwingliche Mieten wird auch der WWS angepasst. Dadurch kann sich ab dem 1. Juli 2024 auch die Punktzahl der bestehenden Häuser ändern. Die Mietkommission wird ihr Online-Tool anpassen, damit der Mietpreis-Check auch nach dem 1. Juli vollständig aktualisiert und korrekt ist. Dieser neue Mietpreis-Check wird vor Inkrafttreten des Gesetzes über erschwingliche Mieten online gehen. Bis zu seiner Aktualisierung gelten die aktuellen Regeln.