Grundstückspreisliste 2025

Inhalt

1. Einleitung
2. Wohnungsbau
3. Büro- und Gewerbeflächen
4. Soziale Einrichtungen
5. Öffentlicher Raum
6. Kleingärten
7. Pacht
8. Erbbaurecht 
 

1. Einleitung

In diesem Grundstückspreisbrief werden die Preise pro m² (ohne MwSt.) für Grundstücke in der Gemeinde Aalten punktuell angegeben. Die Preise sind in Bandbreiten angegeben, sodass zwischen Standorten (und Kerngebieten) unterschieden wird und ein gewisser Verhandlungsspielraum bleibt. Es wird ein Preis pro Art der Grundstücksnutzung angegeben. Für laufende Projekte, in denen noch Wohn- oder Gewerbeflächen vergeben werden, wurden ebenfalls spezifische Preise festgelegt.

Ziele des Grundpreisbriefs

• Eindeutige Politik: Gleichartige Angelegenheiten werden objektiv und gleich behandelt.
• Transparenz: Marktteilnehmern, Einwohnern und Verwaltungsbehörden werden Einblicke in die Bodenpreispolitik und die Methoden gewährt, die die Gemeinde Aalten bei der Festlegung der Bodenpreise anwendet.
• Akzeptanz: Offenheit, Einheitlichkeit und Objektivität erhöhen die Akzeptanz der angewandten Preise.

Vor allem hat unsere Gemeinde das Ziel, mit der kommunalen Bodenpreispolitik funktionale, optimale und marktkonforme Bodenpreise anzuwenden, die die von der Gemeinde gewünschten räumlichen Entwicklungen und Ziele/Ambitionen unterstützen, ohne dass dafür kommunale Mittel aufgewendet werden müssen. Eine einheitliche und objektive Bodenpreispolitik und eine jährliche Neubewertung der Bodenpreise tragen dazu bei, (den Anschein von) staatlicher Beihilfe zu vermeiden.

Grundsätze

Die folgenden Grundsätze werden im Wesentlichen berücksichtigt:

• Sofern nicht anders angegeben, verstehen sich die Grundstückspreise in diesem Grundstückspreisbrief zu Lasten des Käufers (k.k.) und ohne Mehrwertsteuer, Grunderwerbsteuer und/oder Indexierung.
• Sofern nicht anders angegeben, ist das zu verkaufende Grundstück baureif und für die vorgesehene Nutzung geeignet. Die Grundstücke werden in dem Zustand geliefert, in dem sie sich zum Zeitpunkt des Verkaufs befinden.
• Grundstückspreise, die in bestehenden Verträgen angegeben sind und von den in diesem Grundstückspreisbrief genannten Preisen abweichen, werden respektiert (auch bei Aktualisierung der kommunalen GREXen).
• Für Grundstücke, für die Preisvereinbarungen getroffen wurden und die an die Gemeinde zurückgegeben und 2025 erneut angeboten werden, gelten die in diesem aktualisierten Grundstückspreisschreiben 2025 aufgeführten Grundstückspreise.
• Bei einer Reihe von Grundstückspreisen wird eine Bandbreite berücksichtigt, die einen Mindest- und einen Höchstpreis umfasst.
• Für Grundstücksverkäufe, für die in diesem Grundstückspreisschreiben kein (Bandbreite für den) Grundstückspreis angegeben ist und/oder für die innerhalb der Gemeinde nicht genügend Fachwissen vorhanden ist, um den aktuellen Marktwert zu bestimmen, wird das Grundstück von einem zertifizierten unabhängigen Gutachter bewertet.
• Der Grundpreisbrief wird jährlich vom Kollegium Bürgermeisters und beigeordnete und dem Rat zur Kenntnisnahme vorgelegt.
• Der Grundpreisbrief ist öffentlich und wird auf der Website der Gemeinde veröffentlicht.
   

2. Wohnungsbau

Die Grundstückspreise für den Wohnungsbau variieren je nach Kern, Lage und Wohnungstyp. Bei mehreren Wohnungstypen gibt es eine Preisspanne. Der tatsächliche Preis hängt von der Lage innerhalb der Gemeinde Aalten ab.

Sozialer Wohnungsbau

„Eine Sozialwohnung ist eine Wohnung, deren Anfangsmiete unter dem in Artikel 13 Absatz 1 Buchstabe a des Gesetzes über Mietzuschüsse festgelegten Grenzwert liegt und deren Erhalt für die vorgesehenen Zielgruppen für mindestens zehn Jahre nach Bezug gewährleistet ist.“ Für Sozialwohnungen (mit Grundstücksfläche) wird ein fester Grundstückspreis pro Parzelle (Parzellenfläche bis zu 150 m²) berechnet. Ist die Parzelle größer als 150 m², gilt ein Aufpreis pro m². Bei mehrstöckigen Sozialwohnungen/Mehrfamilienhäusern (ohne Grundstücksfläche) wird von einem festen Grundstückspreis pro Wohnung ausgegangen. Der Grundstückspreis wird vergleichend festgelegt.

Bezahlbarer Kauf

Unter erschwinglichen Eigentumswohnungen versteht man Wohnungen mit einem maximalen Preis frei anfallend (v.o.n.-Preis) basierend auf der Grenze für erschwingliche Kaufpreise 2025. Dieser Höchstpreis wird jährlich im Grundpreisbrief festgelegt. Hierfür gilt eine niedrigere Bandbreite für den Grundpreis pro m², der vergleichsweise festgelegt wird.
Innerhalb dieser Bandbreite besteht Spielraum für Abweichungen aufgrund der geografischen Lage innerhalb der Gemeinde (Kerne) und der Lage innerhalb des Planungsgebiets.

Freier Wohnungsmarkt

Wohnungen, deren Preis über dem jährlich festgelegten v.o.n.-Preis liegt, gelten als Wohnungen des freien Sektors. Für diese Wohnungen, die oft projektbezogen realisiert werden, gilt eine Bandbreite pro Wohnungssegment, innerhalb derer sich der Grundstückspreis befindet. Die Bandbreite wird auf der Grundlage guter Referenzausgaben festgelegt, die vergleichbar sind und oft auch residual geprüft werden.
 

*1 Ein Tiny House ist ein vollwertiges, freistehendes Wohnhaus mit einer Grundfläche von maximal 50 Quadratmetern.

3. Büro- und Gewerbeflächen

Definition Bürofläche: ein Gebäude, dessen Bruttogeschossfläche zu mindestens 50 % für die Nutzung als Bürofläche geeignet und/oder vorgesehen ist.

Definition Gewerbefläche: Ein Gebäude, dessen Bruttogeschossfläche zu mindestens 50 % für die Nutzung als Gewerbefläche bestimmt ist, wobei eventuelle Büroflächen diesem Zweck untergeordnet sein müssen.

Für die Grundstückspreise bei der Vergabe von Grundstücken für Büro- und Gewerbeflächen werden marktkonforme Preise pro Standort und Parzelle zugrunde gelegt. Der Grundstückspreis wird durch einen Vergleich mit Standorten in den umliegenden Gemeinden ermittelt und/oder von einem unabhängigen Gutachter geschätzt. Für die Grundstückspreise von Parzellen für Büro- und Gewerbeflächen wurde eine Bandbreite festgelegt, da diese Grundstückspreise stark von Lage, Aussicht, Erreichbarkeit, Knappheit, Parkmöglichkeiten, zulässigen Aktivitäten und maximal realisierbarer Grundfläche beeinflusst werden. Bei mehrstöckigen Gebäuden kann ein Aufschlag auf den Grundstückspreis berechnet werden, wenn die fsi2 größer als 1 ist.
 

4. Soziale Einrichtungen

Soziale Einrichtungen lassen sich in zwei Gruppen unterteilen, nämlich:

• Gemeinnützige Einrichtungen
• Sozialdienstleistungen mit Gewinnabsicht

Gemeinnützige Einrichtungen

Unter sozialen Einrichtungen versteht man in erster Linie soziale, kulturelle und gesellschaftliche Einrichtungen ohne Gewinnzweck (oft Vereine und Stiftungen):

• Öffentliche Einrichtungen wie Feuerwache, Polizeistation
• Bildungseinrichtungen
• Pflege- und Krankenpflegeeinrichtungen, (para)medizinische Einrichtungen ohne Gewinnzweck
• Religiöse Einrichtungen
• Sportanlagen und Freizeiteinrichtungen wie Bibliothek und Gemeindezentrum

Für diese Einrichtungen gilt ein Grundstückspreis, der vergleichsweise festgelegt wird und/oder, wenn es sich um eine komplexere Vergabe handelt, von einem zertifizierten unabhängigen Gutachter bewertet wird. Der Grundstückspreis basiert auf der Parkmöglichkeit auf dem eigenen Grundstück. Bei sozialen Einrichtungen behält sich die Gemeinde das Recht vor, einen Grundstückspreis pro m² BVO zu berechnen, wenn der FSI größer als 1 ist.
Soziale Einrichtung ohne Gewinnzweck
125 bis 150 € pro m2

Sozialdienstleistungen mit Gewinnabsicht

Immer mehr soziale Einrichtungen werden (halb-)kommerziell betrieben. Dies ist die Folge eines Rückzugs des Staates und einer stärkeren Marktwirtschaft im sozialen Bereich. Dadurch werden diese Einrichtungen als gewinnorientierte Unternehmen eingestuft. 

Beispiele hierfür sind

• Kindertagesstätten
• Freizeiteinrichtungen
• Fitnessstudios
• Privatisierte Versorgungsunternehmen
• (Para-)medizinische Einrichtungen

*2 Der Floor Space Index (FSI) ist der Koeffizient, der das Ausmaß der Überbauung eines Grundstücks angibt. Der Index ist hoch bei vielen Nutzungsebenen/Stockwerken und null, wenn das Grundstück nicht bebaut ist.

5. Öffentlicher Raum

Unter öffentlichem Raum verstehen wir den Raum, der für alle zugänglich ist. Zu den öffentlichen Räumen zählen unter anderem Straßen, Plätze und Parks. Die Gemeinde ist für die Verwaltung und Instandhaltung des öffentlichen Raums verantwortlich. Grundsätzlich verkauft die Gemeinde keinen öffentlichen Raum an Dritte. Die Gemeinde übernimmt jedoch öffentlichen Raum von Dritten. Dies geschieht gegen eine symbolische Gebühr von 1 €.

6. Gehacktes Grünzeug

Im Rahmen der Klimaanpassung und Biodiversität strebt die Gemeinde Aalten danach, so viel Grünfläche wie möglich zu erhalten. Auf diese Weise kann der öffentliche Raum effektiver dazu beitragen, Hitzestress und Überschwemmungen zu reduzieren und die Biodiversität zu fördern. Da jedoch nicht alle Grünflächen für die Gemeinde erreichbar und pflegbar sind, möchte die Gemeinde den Anwohnern mit angrenzenden Grundstücken die Möglichkeit bieten, diese zu erwerben. Die Möglichkeiten für Privatpersonen, ein solches Grundstück von der Gemeinde zu erwerben, sind in den „Verkaufsbedingungen für öffentliche Grünflächen 2024” beschrieben.

Ausgangspunkt ist der Verkauf von Grundstücken, in Ausnahmefällen kann auch eine Vermietung in Betracht kommen. Dies wird bei der Beantragung einer Grundstücksvermietung von Fall zu Fall geprüft. Wenn das betreffende Grundstück zuvor nicht vermietet war, beträgt die Anfangsmiete pro m² Grün- oder Restfläche jährlich 5 % des Verkaufspreises.

7. Pacht

Pacht ist ein persönliches Recht, bei dem die Gemeinde ein Grundstück an einen landwirtschaftlichen Unternehmer zur Nutzung überlässt. Die Pacht unterliegt den Regeln des Pachtrechts und der Pachtpreisverordnung. Aus diesem Grund haben die Parteien nur begrenzte Freiheit, selbst Vereinbarungen zu treffen.
Pachtverträge werden von der Grondkamer geprüft. Die Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen erfolgt zu einem festen Preis pro Hektar, der jährlich von der Grondkamer für jede Region festgelegt wird, oder auf der Grundlage der Marktkräfte im Rahmen der liberalisierten Pacht.
Eine liberalisierte Pacht ist nur bei losem Land möglich. Diese Pachtform ist flexibler als die reguläre Pacht, da es weniger gesetzliche Vorschriften gibt. Die Kosten für die Anmeldung/Registrierung bei der Grondkamer gehen zu Lasten des Pächters, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Die Verpachtung erfolgt mittels eines (jährlichen) Pachtvertrags.

8. Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist ein (dingliches) Recht, in, auf oder über einer Immobilie eines anderen Gebäude, Anlagen oder Bepflanzungen zu besitzen. Wenn ein Erbbaurecht auf kommunalem Grund begründet wird, bleibt die Gemeinde Eigentümerin des Grundstücks. Der Erbbauberechtigte ist rechtlicher Eigentümer des Erbbaurechts. Die Kosten für die Begründung eines Erbbaurechts auf kommunalem Grund gehen zu Lasten des Erbbauberechtigten und werden in unserer Gemeinde insbesondere für Gebäude von (Sport-)Vereinen genutzt. Oft handelt es sich dabei um ein mietabhängiges Erbbaurecht. Für dieses Recht wird eine jährliche Gebühr (Retributie) erhoben. Das Nutzungsrecht (Baurecht) basiert auf 5 % des Wertes des Grundstücks und wird jährlich indexiert (CBS-CPI). Diese kann sich auf die Regionalnorm beziehen, die jährlich von der Grondkamer (Grasland östliches Viehzuchtgebiet) festgelegt wird, oder auf der Grundlage der Marktkräfte. Dabei gilt ein Mindestanfangsbetrag von 100 € zur Deckung der Verwaltungskosten.